——使用总要付出代价

孟买房屋租金堪比曼哈顿

2007年开始，孟买的房价飞涨，在南孟买素来是富商巨贾、宝莱坞明星聚居地的库巴拉山一带，曾经出现过9万卢比1平方英寸的房子（即每平方米约合人民币1984万元）。那是一座塔楼，外表像火柴盒一样简单普通，可当年一经推出，很快就被印度人抢购一空。换算一下，对比孟买当时不足3000元人民币的年人均收入，这个价格有点像是在开“国际玩笑”。

孟买南部班卓尔区一栋面积约1000平方米的小楼，上世纪90年代时售价400万美元，到了今天已经暴涨到5000万美元。小楼旁边一户位于第五层的小公寓，有四个卧室、四个卫生间和两个厨房，面积共300平方米。这套房子1975年时值60多万卢比（约合人民币10万元），现在它的价格已攀升至3.6亿卢比（约合人民币6000万元）。三十多年的时间里房价竟涨了600倍，让人惊叹。

看上去普普通通的房子，十几万人民币一平方米，贵得有些不可理解、不能接受。但在印度专家眼中，价格如此之高的房地产市场却并不存在泡沫，2010年之后的房地产市场黯淡只是由于价格抑制了需求，老百姓对房子的渴望仍然是实实在在的。

在现实生活当中，很多东西的供给都是固定的，例如上边提到的一定时期内的车票、布票以及一定地域之内的房地产。其中一些东西的固定供给属于人为造成，例如粮票和布票，它们在计划经济时期由人为限定配额；而有些供给数量固定的物品，却属于天然使然，例如一定时期的车票，和一定地域之内的房地产：在一个月之内，你无法多制造出一趟列车；整个北京市区的面积也就1300多平方公里，在一定时期内你是无法扩展城区面积的。

印度高房价背后，隐藏的是它的土地制度。印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内自由迁徙，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人，无论他走到了哪里，他都与所在地的居民享有一样的公民权利：求职、子女教育、医疗等方面权利均等；不需要健康证、暂住证，不会被收容；可以卖烤肠或红薯为生，甚至不会有城管。

在印度强制拆迁是行不通的。特别是这样集中的大片贫民窟，个个都是钉子户，牵一发而动全身，随时可以引发示威乃至骚乱；而且政治家得罪了这些“贫民窟主”就会丧失选票，所以不让这些“贫民窟主”得到心满意足的补偿，就让他们搬家是不可能的，这使得印度拆迁成本巨大，这也是孟买房价如此之高的主要原因。

使用总要付出代价，占有土地产权的商人进行土地买卖时会不断抬高土地价格。租金（这里只说到房屋的租金，而不谈论买断房屋产权的价格，是因为从经济学上来说，买断房屋的价格可以看成是所有房租的折现值）只取决于需求方，而不是供给方，供给方所获得的收入全部属于经济租。房租不是由建造房子的价格决定，而是由地价决定；乡下承包土地的地租也是由这块地的收成所决定的。

北京长安大街上的一家麦当劳，其房屋的租金是由这间房子所能获得的最大收益决定，这个店面没有变成一家湘菜馆，是因为租给麦当劳获得的收益大于做湘菜馆的收益，麦当劳支付的租金大于想开湘菜馆的老板能支付的租金，因此，顾客在长安街这块地方见到的是麦当劳，而不是湘菜馆。

地租完全是由两块地之间的优劣情况决定的：如果所有的土地土质都是一样，并且不存在所有权，那么就不可能存在地租。换而言之，长安大街上的一块地存在地租，是因为这块地数量有限（供给固定），而地租的多少，是由长安街所能创造的价值决定的。这种由于房地产的收益不同形成的地租，叫做级差地租。

房价的上涨，建筑成本只是较小的一部分，更重要的是因为地价偏离了理性的价格，因此，现阶段房价疯狂上涨带来的好处，很大部分没有进入原料供应商、工人、银行的腰包，而是进了土地开发商和土地所有者的腰包。

土地的供给在一定时期内是固定不变的，这一点毋庸置疑，因此，土地的供给曲线是垂直、缺乏弹性的。中国很多城市的房价偏离理性的价格，问题一部分在于房地产市场存在需求泡沫，另一部分在于一些开发商囤积土地，限制土地的供给，从而拉升土地的价格。

在土地的利用过程中，房地产开发商实际上只是中间的一环：一方面，他们从土地所有者手中租赁或者购买土地；另一方面，他们把开发的相关房产出售给房产的使用者。我们买房的渠道只有一种，那就是只能从房地产商手中购买房产。这意味着房地产开发商在房产的定价方面具有举足轻重的话语权——对于中国人而言，房产是生活稳定的重要条件，中国老百姓的生活过度依赖房屋的所有权，老百姓对房屋的需求弹性很低，这也就给了房地产商漫天要价的土壤。如果此时房地产市场属于完全竞争市场，那么，如果有开发商想抬高价格，他就会有所顾忌——因为价格过高，老百姓就会转而购买其他房产公司的住房。

相比于孟买贵得令人望而生畏的地价，北京的地价最多只能算得上令人望而兴叹了。