城市化的进程往往会伴随房地产的巨大发展，在过去几百年的房地产的巨大发展当中，也经历过几次房地产泡沫，而每一次泡沫的产生与破灭都会带来经济的大衰退。

20世纪20年代中期，美国经济走到了短暂的繁荣期，建筑业日渐兴盛。佛罗里达州由于地理位置优越，出现了前所未有的房地产泡沫。棕榈海滩上的一块在1923年值80万美元的土地，到1924几乎翻了一倍，到1925年就已经直窜到了400万美元，出现了一股炒卖房地产的狂潮。连一向保守冷静的银行界也在这种狂潮的催动下纷纷加入炒房者行列。好景不长，随着1926年佛罗里达房地产泡沫的迅速破碎，许多企业家、银行家纷纷破产。这次房地产泡沫的破碎，也间接引发了上世纪30年代世界经济危机。

当前房地产行业受受到了前所未有的关注，房价问题成了人们日常讨论的热题。长期以来房地产业都充当着我国经济发展的火车头，拉动了一大批产业的发展。显然，当今的房地产行业的发展早已远远超出人们传统居住的想法，已经影响到了我国经济发展的质量和速度。

曾经有个著名的专家提出过一个“四合院—黄金”理论，将房子与黄金做比较，看哪个的经济效益高。显然，在新中国成立后，伴随着中国城市化进程的持续，处于第三次人口生育高峰、多方力量参与炒作的情况下，房价上涨势头迅猛，房地产也就自然成了财富增值的香饽饽。那么黄金的作用又是什么呢？它是家庭财富的最后保障线，是最后的硬通货。试想一下，但凡世界上发生大动乱或经济危机，不管是20世纪70年代初的全球能源危机，还是美国的“9·11”事件，甚至是最近的利比亚战争和美国债务危机问题，无一例外都会引起黄金价格的上涨。所以说，作为资产保值的工具，黄金和地产各有各长处。不同的是，乱世应该选黄金，而太平盛世的话，房产比黄金的增值空间大。

我们都知道，过去10年里有很多炒房客都发了一批横财，下面这个例子可以很好地解释这种现象。

假设小王在2005年在北京较繁华地带买下了一套100多平方米的房子，当时的价格大概需要100万元，但是到了2007年，这套房子的价格就涨到了大约200万元。那么在短短两年间，小王的房产价值增加了1倍，净赚100万。

再来算算另一条数，2005年的时候房产还没有限购，从银行贷款买房，首付最低的时候也只需要20%。那么假如2005年的时候小王并不是全款买下房子，而只是缴纳20%首付去购买房子，这样一来他就能买到5套。同时还需要在银行贷款80万元/套房子×5套=400万元。到了2007年房价同样涨到了200万元，这时小王能挣到多少钱呢？不算银行贷款利息的话，同样是每套房子价格涨了一倍，每套可赚100万，5套就是500万。相比全款购房，小王的财富增加了400%。

这种财富增长方式，就叫做财务杠杆。就是说，假如首付只有20%，房价每上涨20%，小王的财富就能增长一倍。过去10年，正是由于炒房者善于利用财务杠杆以小博大，所以在房产投资上能够获利巨大。财务杠杆就是炒房者的财富支点。

当然，有涨有跌是经济的自然规律，财富的回报是公平的，房价不可能一直暴涨，涨得越多，跌得就越惨痛。用贷款炒房本身就包含巨大的风险。财务杠杆的特点是，挣钱的时候，财富增长飙升迅速，然而一旦赔钱了，财富的消失也同样快。同样是只需要缴纳20%的首付，与上涨20%财富就能翻倍相对应，房产价格每下跌20%，交纳的首付款就会赔完。而一旦下跌超过20%，卖了房子不仅拿不回首付款，还得倒贴钱补回银行的贷款。但是在过去的10年里，基本就没听说过有人炒房赔钱的，因为房产价格始终在上涨，没有一点暴跌的迹象，到底是为什么呢？

这就要从房地产的需求与供给的关系说起。一般来说，房地产的需求主要有两种：第一种成为刚性需求，也就是人们的住房需求，这是必需的；第二种就是投资需求。对应地，房地产的供给也有两种：第一种是政府投资兴建的政策性保障住房，主要解决低收入人群的住房问题，另一种就是开发商开发的商品房。从住房需求看，人口结构年轻化的国家，住房需求会比较旺盛，因为正处于生育高峰期；而处于人口老龄化的社会，由于出生率比较低，需求就会相对较少；投资需求主要是看房屋价值与价格的关系，受人们预期的影响。当人们普遍感到房子的价格偏低，预期到又升值的趋势时，出于投资需要购买住房意愿就会比较强烈。供给方面，开发商的供给会受到多方面因素的影响，因而供给的变动性会比较大。每当出现比较突出的供需矛盾的时候，房地产价格往往会急剧攀升，这时为了抑制房价上涨过快，就要加大供给力度，尽量保障人们的住房需求。