现在我们来讨论一个十分奇特的现象。在纽约市里找间公寓相当困难。这种困难本身并不奇特，奇特的是人为战胜这种困难采取的各种创造性的手段。比如说，为了找到闲置待租的公寓，人们常常阅读《纽约时报》（New York Times）和《纽约邮报》（New York Post）的每日讣告栏。他们并非指望亡灵显灵向他们提供找房线索。他们只是希望尽早发现刚空出来的公寓以便抢在竞争对手前面去求租。租客与租客竞争。几十年来，纽约市的出租公寓长期短缺，这并不是因为自由市场过程失灵了，而是因为市政委员会在几十年前推出了房租管控政策——为了给中产阶级提供看似低成本的住房，几十年来市政委员会一直努力推行这项利民的正义事业。因为房租管控的存在，寻找一间出租公寓的非货币成本很高，阅读讣告栏就是成本之一。

假设你居住的社区本来房租是700美元每月。在过去一两年中，社区人口增长，对出租房的需求也随之增长。于是，同一间房子的房租上涨至1000美元每月。人们开始对价格上涨现象表达不满，他们说：“房东做了什么？他们凭什么提高租金？”

描绘了目前的情况。市场出清价格（即房租）目前是1000美元每月。注意供给曲线是竖直的，这说明该社区的出租房总量固定不变（为750间）。不管每月租金是600美元、800美元还是1000美元，短期内供应量都只能维持在750间。当然，假以时日供应量可以上升或下降，但是目前的市场供给是相对固定的，就像在某一时间点拍摄一张快照一样。短期供给完全无弹性。

假设人们不再满足于仅仅抱怨自己或他人支付的房租太高，社区中有影响力的人决定站出来做些实事，并且他们的人数足够多。他们先向房东抗议，但房东并不理睬他们。现在他们决定诉诸市政委员会。他们坚持主张人毕竟得有个容身之处。市政委员会开始认同他们的观点，并无视现有房东提出的所有反驳观点（毕竟，租户的数量远超房东的数量）。既然两年前房东每月收700美元房租就满意了，那么现在他们就该满足于800美元每月的租金（市政委员会允许房东适当提高租金以补偿通胀和税率提高带来的损失，这已经很不错了）。

现在，房东开始抗议，但没人理睬他们。（“你们究竟做了什么事配得上800美元每月的房租？”）城市出台房租管控法，月租上限是每月800美元。房东和租客可以自行协商租金水平，但是月租金只能低于或等于800美元，不能高于这个数。

房租管控的目的或目标究竟是什么？是向租户提供他们负担得起的住房。但是让我们来看看此举会造成什么结果。和过去一样，出租公寓的供应量仍然是750间，但是需求量却涨到了1000间。为什么需求量会上涨？这还用问？当然是因为价格降低了！所有需求曲线都是向下倾斜的！现在出现了出租房短缺现象，短缺量是250间（你能看出250这个数字是怎么得到的吗？）。短缺是房租管控造成的意外之果。房租管控无意中造成了短缺。现在房东会收到许多租房申请，房客互相竞争，试图取得自己想要的东西——一份公寓出租合同。如果没有房租管控条例，申请人会以价格为基础展开竞争，月租金会被推高到1000美元的市场出清水平。但是如今这个价格违反法律。

出租公寓和从前一样稀缺。如果法律或风俗强行压低货币租金，使租金无法达到令需求量等于供给量的水平，就一定会出现价格以外的其他分配标准。房东将区别对待不同的租客，区分标准可以是年龄、性取向、人种、个人习惯、家庭规模、推荐信、是否养宠物、入住社区的时间长短、是否愿意服从房东的某些吹毛求疵的规定等。

让我们来考虑一位有种族歧视思想的房东。房东会用非货币标准区分房客。如果没有房租管控条例，出租房就不会短缺。如果他拒绝一位美国原住民、中东人、乌克兰人或者亚洲人提出的租房申请，就相当于拒绝了每月1000美元的房租收入。他的公寓会因租不出去而空置。可现在有了800美元的租金上限，急于租房的人排起长队，因此这位房东可以拒绝任何人的申请，仍然会有许多其他人非常愿意每月付800美元租下这间公寓。房东根据自己的偏好歧视他人的成本大幅降低了。我们预测在实施房租管控后，抱有偏见的房东会采取更多歧视行为，事实上我们观察到结果也确实如此。

在租金管控实施期间，能租到限价公寓的幸运房客会尽可能长时间地保住尽可能多的租用面积，如果他们确实需要搬走，他们也会试图把房子转租给朋友或其他租客。与此同时，房东缺乏维护公寓居住质量的动力，他们不愿意修理漏水的水管、漏风的窗户或者坏掉的空调，因为这些行为都会给房东带来额外的成本。而维修公寓能带来什么额外收益？如果没有房租管控措施，房东本应有维护公寓的动力并愿意承担相关成本，因为如果不这么做房客就会以退租相威胁（公寓会因此空置，房东会损失本来可以收到的租金）。但既然有房租管控措施，房东便可以自信地对房客说：“不喜欢这间公寓就滚蛋，想租这间公寓的人多到快把我家房门挤爆了！”

鉴于以上情况，人们会要求成立成本高昂的行政复核委员会，并要求以新的法律禁止房东采取某些行为。长此以往，也许房东这个职业会完全消失，因为现有的公寓楼或者无人维修、情况不断恶化，或者被拆除改建为停车场，或者被改为共管公寓或办公楼，同时无人愿意修建新的出租公寓。意外之果！如果真的发生这些变化，出租公寓的整体供给会下降。这会如何影响公寓短缺现象？（如果你希望用图表来帮你做预测，你可以在图6-3中画一条竖直的新供给曲线，比如说新的供应量是500间公寓）。租金管控措施本来是为了帮助租客，结果却使他们能租的公寓变得更少了，这实在有点讽刺。